小区外墙严重渗漏、水泵坏了…碰到这些糟心事怎么办？答案是马上动用维修基

大雨过后，你家房子外墙还好吧？
目前，申城住宅小区已近2万个，渐次进入大修期。梅雨、台风、秋雨连续来袭……若外墙渗漏了，要紧急维修，曾经必须经过业主大会表决2/3以上通过，“2/3尴尬”也因此成为危害小区公共安全和生活品质的制度瓶颈。
迄今，小区紧急维修“2/3尴尬”已是过去时，依据去年3月1日起新实施的《上海市住宅物业管理规定》，小区“5大事项”纳入紧急维修，而推动社区善治，最亟需的，是广而告之家喻户晓的普法。
“2/3尴尬”制度瓶颈已破解
贺信制图
今年，创下历史纪录的超长黄梅天，裹挟急风骤雨的超强台风，让申城不少小区外墙没能通过“不渗漏”这一关，特别是一些小区的东南外墙，更成重灾区。8月台风“利奇马”过境，当夜雨水通过小区外墙空鼓裂缝渗透进卧室墙壁，业主在耳边雨水嘀嗒声度过台风夜，不是个案；更有甚者，卧室天花板雨水浸泡后大面积脱落。
台风过后，小区也要抢险救灾。如果在2018年3月1日前，小区抢险救灾紧急维修，一定会遭遇“2/3尴尬”。
为何会有“2/3尴尬”？原来，外墙雨水渗漏维修，一定要动用维修资金，而在《上海市住宅物业管理规定》修订前，凡动用维修资金，一定要通过业主大会表决，并有2/3通过才能使用。
让人着急的事，按照当时的法定程序动用维修资金，从征求意见到表决，再到2/3以上业主通过，没有两三个月小半年，根本就别想办成事。如此效率，无法维护小区公共安全无法保障业主安居。
为此，在修法前，一种普遍的看法是，既然“2/3”导致如此低效率，这种体现“多数人意愿”的制度设计造成了事实上的“维修难”，立法就应该设定“强制维修”——当小区物业被损坏，对小区公共安全造成直接或者潜在威胁，需要动用维修资金紧急维修，就不必拘泥于“2/3”。于是，针对“2/3”尴尬，两部上海地方立法先后拿出破解之道，均以“强制维修”维护公共安全。
其中，2010年修订的《上海市消防条例》第17条增设新内容：“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即动用专项维修资金对共用消防设施进行维修、更新和改造的，按照国家有关住宅专项维修资金管理的规定办理。”这意味着，为了维护公共安全防范火灾险情，小区共用消防设施一旦需要动用专项维修资金，即可随时启动，不必拘泥于“2/3”多数意见的表决同意。
而《上海市住宅物业管理规定》也经历了2010年和2017年两次修订，均为紧急维修破解“2/3”尴尬，对症下药。
5大事项纳入“紧急维修”
你的房子，有5大事项纳入“紧急维修”。2017年，市十五届人大常委会第7次会议通过修改《上海市住宅物业管理规定》的决定，并于2018年3月1日起实施。
依据修订后的《上海市住宅物业管理规定》，5大事项纳入“紧急维修”——
◆水泵、水箱（池）故障，影响正常使用；
◆电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运；
◆火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书；
◆外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明；
◆屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明。
值得一提的是，在立法调研过程中，有基层单位提出，建筑附属构件存在脱落风险的情形，也应当纳入紧急维修。就此，修订后的住宅物业管理规定明确，建筑附属构件脱落对市民人身财产安全存在重大威胁，因此将其列入物业紧急维修范畴。这，显然有助于预防“高空坠物”，避免悲剧发生。
假如，房屋发生紧急维修情形，需要使用专项维修资金，接下来，一系列流程如何操作？立法明确了两种情形——
●第一种，业主大会成立前，物业公司报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支。
●第二种，业主大会成立后，物业公司向业委会和物业所在地房管机构报告，并向业委会提出列支专项维修资金的申请，经业委会审核同意后组织实施；维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。
简单说来，紧急维修要用钱，无论业主大会是否成立，都不是关键问题；因为，所谓“紧急维修”，就是强制维修，无需业主大会表决，无论谁反对都要进行，只因事关小区公共安全和当事业主人身财产安全，毕竟，小区善治，安全大于天。
政府代为组织维修有条件
看看紧急维修操作流程的两种情形，可以发现，完成一次紧急维修，物业公司是承办方，而决策方涉及业委会和房地管理部门。
小区里，一旦发生紧急维修事项，依据法定流程，由物业公司制定方案，报业委会审核后维修；因此，业委会的决策能力在很大程度上决定了能否尽快排除安全隐患。
与此同时，如果不能按照规定流程实施维修或更新改造，区县房屋行政管理部门可以依法组织代为维修，维修费用从维修资金中列支。在过去的实践中，“代为维修”也曾面临着困境———假如没有业委会主任、副主任敲章，维修资金就无法从银行支取；一旦业委会瘫痪或不履行义务，就会导致紧急维修落空，影响业主生活和小区公共安全。
为此，2017年修订立法的一个环节就是：设计好专项维修资金的使用流程，提高紧急维修的审核效率，缩短申报时间，确保紧急维修紧急进行。结果，在现行《上海市住宅物业管理规定》中可以看见——业委会对维修、更新方案作出审核同意决定，时限是7天。
如果，业委会对维修、更新方案未在7天内审核同意，而且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全的情形，怎么办？办法是：区房屋行政管理部门可以组织代为维修。
这时候，维修费用，哪里来？答案是：维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。
这样的制度设计，有什么好处？答案是：即便小区遇到了“不作为”“乱作为”的业委会，有了政府代为组织紧急维修的制度设计，小区公共安全和业主人身财产安全也会得到最大程度的保障。
实践中，还有一种情形是，小区业委会正在换届中，突遇紧急维修，怎么办？办法还是有的，物业公司承担社会责任，主动垫资，依照法定程序实施紧急维修。新一届业委会成立后，拿出维修资金归还垫资，放心，该还的钱一分也不会少，这是信用，也是小区治理法定规范。
记者手记——物业经理，不要烦
今年雨水多，较之往年汛期，相信不少小区的物业经理们要更辛苦一些，毕竟，处理紧急维修，要效率、要质量、保安全，任务不轻。
辛苦倒要不算什么，物业经理们最怕心烦。为啥烦？做紧急维修，明明物业公司仅仅是承办人，怎么修，用多少钱，都有法定规范；但会遇到一些业主不理解，明明是5号楼外墙渗漏了，为啥1－5号楼每家的维修资金都被扣了？
其实，原因很简单。1-5号是一个自然幢，1号守着西边外墙，5号守着东边外墙，1-5号共用了东边和西边的外墙。台风来了，东边外墙渗漏了，启动紧急维修，结算时，1-5号的维修资金依法共同承担。假如，1号外墙也遇到了紧急维修的情形，启动法定程序，跟5号外墙一个样。
维修资金，事关每位业主权益，大家自然很关心，为啥花了，总要明明白白才安心。比如，很多业主以前不知道“自然幢”，经历了，也就知晓了。当人们知晓了“紧急维修”的法定程序，知晓了“自然幢”维修资金的支出规定，通常就不会再因为不了解而误解。
所以，物业经理们，不要烦。小区善治，需要普法。小区紧急维修的处置过程，就是一次推动小区善治的普法过程，法定规范，大家从不了解到了解，使用好法定权利，履行好法定义务，当多数人知法、守法、用法，小区善治就有保障。
维修资金续筹，少不了公共收益
保障小区安全，维修资金就好比一个“蓄水池”。流水不腐，“蓄水池”的资金流依法合规流动起来，有进有出，收支平衡，才是安全的。
当专项维修资金余额不足首期筹集金额的30%时，业主应当按照国家和本市的规定、管理规约和业主大会的决定，及时续筹专项维修资金。续筹维修资金，申城探索了多重方式，在法定续筹、日常续筹之外，公共收益补充，也是一种极为重要的长效补充机制。
新民眼工作室
编辑|屠瑜
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